Densificar sí, pero bien

 

Todos hemos notado el crecimiento de nuestras ciudades en los últimos 20 años; también, nos damos cuenta que en la mancha urbana sigue habiendo muchos espacios sin llenar, cada vez pasamos más tiempo de nuestras vidas en el tráfico o es más difícil desplazarnos de un lugar a otro de manera diferente al coche particular. Para los gobiernos, es más caro llevar servicios a los fraccionamientos nuevos y alejados del centro. Parece que no hay forma de detener estos fenómenos, pero si la hay y es urgente aplicar una visión a largo plazo.

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El problema principal es que el crecimiento de las ciudades se rige por el mercado inmobiliario, no hay un control sobre él y cada vez tenemos menos tierra y vivienda de calidad. Para Pedro B. Ortiz, consultor internacional de la ONU y otros organismos, señaló que es importante que los inversionistas en la construcción ganen dinero, el problema es que piensan en el corto plazo, cuando con una planeación sobre el crecimiento de las ciudades, podrían obtener muchos mayores beneficios. Ortíz indica que “la administración pública es la que tiene que tener dicha visión, para que no haya contradicciones o cambios, que a la larga no permitan el crecimiento económico de las ciudades. Además, deben tener en cuenta las externalidades negativas, para que se articule y genere un buen y suficiente uso de suelo”. 

 

En México el crecimiento de las ciudades tomó en un primer momento el modelo de la Ciudad Jardín Europeo, es decir las empresas concentradas en un lugar, la vivienda en otro y los servicios en otro más. Este modelo, guiado por el libre mercado, llevó, entre otras cosas, a que los ejidos pudieran ser fraccionados y vendidos para construir vivienda. Según Edgar Gómez y David Rosas, por una parte, debilitaron la producción en el campo, pues era más rentable fraccionar y vender, que cultivar. Además, nació la especulación en el mercado inmobiliario, compra de terrenos a bajo costo para vender la idea de la vivienda de sus sueños a la clase media-alta. Además, es un modelo que promueve el transporte privado y por tanto el tráfico desquiciante a la entrada de los centros urbanos. 

Por otra parte, Le Corbusier propuso el modelo de la ciudad compacta, es decir ciudades donde el comercio, vivienda y equipamiento están a una distancia que puede recorrerse a pie o en su defecto en bicicleta. Se permiten, por tanto, los usos mixtos de suelo y el diseño de las calles favorece al peatón, en búsqueda de relegar el automóvil. El resultado de tener vigentes ambas formas de ver la densidad de las ciudades es evidente, usos de suelo que cambian de acuerdo a la industria inmobiliaria, fraccionamientos irregulares o invasiones, horas en el tráfico para ir de un lugar a otro, servicios públicos cada vez más costosos y cada vez menos suelo.  

 

En contraste, densificar, representa cinco ventajas: movilidad y uso de tierra más eficiente, mayor sustentabilidad, igualdad social y mejores oportunidades económicas. Sin embargo, según SIMO Consulting, “si está mal gestionada, puede empeorar cada uno de estos aspectos, es por ello que, la densificación tiene impactos distintos dependiendo del espacio físico, social y económico en que se aplica. Lo que funciona en una ciudad no necesariamente tendrá el mismo efecto en otra. Por eso es importante densificar o redensificar, según las prioridades, necesidades y realidades específicas de cada contexto”. De ahí nace el modelo de ciudad Com-fusa, una mezcla entre los dos anteriores pero que puede funcionar de mejor manera para Latinoamérica.

Redensificar, según Pedro B. Ortiz, es bueno y es lo que queremos todos, pero, es un proceso con plazos muy largos, pues es habilitar la vivienda actual para más habitantes, y eso no sucede hasta que hay un cambio generacional, o redensificar puede ser echar abajo una vivienda para construir edificios, el problema puede ser que se construya algo para un número de habitantes que la zona no puede soportar. 

Bajío Re densificado

Actualmente, en el Bajío se están construyendo varios complejos de usos múltiples y aunque nos llaman la atención y nos gustan, no deja de inquietarnos si hay mercado para ellos o cómo va a estar el tema vial cuando estén funcionando, sobre esto, el doctor en arquitectura, Miguel Ángel García Gómez, indicó que se están haciendo edificios “en lugares que previamente habían sido autorizados para viviendas unifamiliares, esto no es densificar, es simplemente construir grandes torres; densificar es uno de los grandes temas relacionados con la arquitectura y la ciudad”. Para el arquitecto, el citado término es más bien tener en cuenta el tamaño de las viviendas, los mecanismos financieros y las facilidades económicas para adquirirla, pero también los espacios públicos y los servicios cerca de la misma, la movilidad, el trabajo, las familias, etc. 

 

Miguel Ángel considera que por la pandemia del COVID19, todos estos temas van a tener que repensarse, “no puede ser que el distanciamiento social sea compatible con las grandes distancias que se tienen que recorrer en tiempo en las orugas, desde hace algún tiempo estamos hablando de las ciudades de 15 minutos, donde todo debía estar muy cerca al lugar donde vivimos, los equipamientos, espacios públicos deberían quedar a una distancia razonablemente corta”. Las ciudades en las últimas décadas se han materializado de forma emergente, “el urbanismo y la arquitectura han sido tomados por el mercado, como pretexto para simple y sencillamente construir con efectos de mercado, la vivienda, el espacio público y el transporte todo de acuerdo a las inversiones”. 

Los “Green Fields”

Un problema importante en el tema de la densificación es eliminar los terrenos baldíos existentes dentro de la ciudad, en México el modelo de desarrollo inmobiliario tiene como base la constitución, es decir la libertad del mercado, por tanto, los dueños de dichos lugares pueden mantenerlos el tiempo que quieran, mientras suben su valor. Sin embargo, para el arquitecto Rafael Pérez Fernández, urbanista dedicado a la planificación de las Ciudades y Zonas Metropolitanas, considera que es más rentable construir en un lugar así a mantenerlo sin edificar.  

 

Pero los gobiernos también deben estimular el desarrollo de estos lugares, conocidos internacionalmente como Green Fields, para Pedro B. Ortiz, estos terrenos deben pagar predial y si el propietario no desarrolla en un tiempo establecido, debe haber la posibilidad de expropiar, “así es la legislación europea, tú tienes la obligación de tu suelo, la diferencia entre las constituciones europeas y la norteamericana es que en las primeras la propiedad privada tiene que cumplir una función social, si tu suelo no lo hace se expropia. En cambio, acá como no hay obligaciones o responsabilidades, los propietarios prefieren dejar el suelo, para que aumente su valor comercial, por eso se requiere un gobierno con capacidad legislativa, que sea capaz de pensar y actuar de acuerdo a la inteligencia colectiva”. 

Vivienda para todos

Las ciudades crecen también porque los niveles socioeconómicos bajos, que no tienen la posibilidad de acceder a un crédito de Infonavit o bancario, buscan adquirir su vivienda, ahora más que hace años, cuando en una misma casa habitaban varias generaciones de una misma familia, sin embargo, según el doctor, Miguel Ángel García Gómez, las soluciones que dan los institutos de vivienda municipales, estatales o federales, solamente cubren a un 20% del 70% de la población que requiere estas soluciones. Por ello la única solución que encuentran es invadir o construir en zonas no autorizadas, hecho que a largo plazo genera problemas para los municipios porque terminan regularizando y deben llevar servicios hasta estas zonas alejadas.

 

Este problema se originó desde el momento en que el Infonavit dejó de construir, por ahí en la década de los 90, en teoría debían los urbanizadores sustituir estas obras, pero no es del interés de los mismos hacer vivienda social. En días antes del cierre, el presidente de la república, propuso dar el dinero directamente a las personas para construir su vivienda, sin embargo, no aclaró cómo podría ser esta idea. Para el arquitecto, Rafael Pérez Fernández, el error fue quitar al instituto de vivienda para los trabajadores la posibilidad de construir en sitios de reserva territorial y, además, permitir la venta de propiedad ejidal para construcción de vivienda, con ello se acabaron los límites de las ciudades y todo se dejó en manos del libre mercado.  

Otro punto importante en la densificación es la vivienda digna, la mayoría de desarrollos que buscan cambiar las densidades, ofrecen viviendas muy pequeñas, así es imposible que cubran las aspiraciones o hasta el trato humano hacia la gente, por eso prefieren construir así sea de forma irregular. Además, generan problemas de inseguridad y accesibilidad y transporte, porque no permiten muchas vialidades.

Finalmente, el otro punto es redensificar, para Pérez Fernández, no es otra cosa que “cuando ya tienes autorizado el fraccionamiento, y permites que aumente la densidad”, esto se puede realizar a gusto de los habitantes o generando políticas fuertes para lograrlo, a manera de ejemplo, el arquitecto cita el caso de Rio de Janeiro, donde “hay edificios de 5, 8 hasta 12 piso en el centro, que no tienen lugares de estacionamientos, para que la gente se movilice en camiones, así la densidad pasa de 200 habitantes por hectárea a 1500 eso es realmente redensificar”. Según el arquitecto hacer algo así acá genera un costo político que nadie quiere tener, porque un plan así, implica el disgusto de algunos, a pesar de los beneficios a largo plazo. 

 

Como conclusión, entre menos crezcamos y consumamos territorio es mejor, no hacerlo tiene un costo muy alto, porque los recursos son finitos: el agua, la tierra, el suelo agrícola. Para Pérez Fernández “la idea de densificar y redensificar es buena, porque comparativamente el otro futuro es peor, pero tienes otros costos, como congestionamiento, optar por los modos de transporte colectivo, no es un mundo ideal sino un escenario que no es el A y el B sino el Z, X, etc. que viene del peor al menos peor”.  

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