Reformas en materia de Desarrollo Urbano

El pasado 21 de febrero se publicaron en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Guanajuato, diversas reformas al Código Reglamentario de Desarrollo Urbano para el municipio de León, es importante recordar que dicho código se expidió a finales del año 2010 con la intención de codificar, actualizar y complementar de manera sistemática y ordenada todos los ordenamientos municipales en materia urbana.

Dentro de los aspectos relevantes de la reforma se encuentran los siguientes:

Fraccionamientos y desarrollos en condominio:

La dirección de obra pública municipal, asume atribuciones a efecto de establecer las especificaciones técnicas para la construcción de guarniciones, banquetas, pavimentos y alumbrado público, supervisar su ejecución, determinar costos y monto de garantías que se deberán otorgar, así como facultades de verificación, inspección y sanción en los aspectos ya comentados. Las atribuciones anteriormente mencionadas las tenía la dirección de desarrollo urbano municipal, por lo que ahora, en el proceso de autorización de fraccionamientos y desarrollos en condominio intervendrá de manera directa la citada dependencia. 

 

Se incluye el concepto de vías públicas procedentes de fraccionamientos, para identificar las áreas que, en el plano oficial de un fraccionamiento, aparezcan destinadas a vías públicas, uso común o algún servicio, inclusive aquellas que cuenten con control de acceso, serán consideradas del dominio público del municipio. Con lo anterior se busca principalmente facilitar el actuar de las autoridades en aquellos fraccionamientos que cuentan con control de acceso y erradicar, de una vez por todas, la idea de los “fraccionamientos privados”. Se destaca que la caseta o pluma de acceso deberá ser escriturada por el desarrollador en favor del Municipio, y se otorgará en administración a favor del comité de colonos del desarrollo, en el entendido de que éste se hará cargo de su cuidado y mantenimiento, y si no lo aceptase, se removerá. 

Los desarrolladores tendrán la obligación de entregar las áreas verdes de donación con alumbrado público en su interior, lo anterior a efecto de garantizar condiciones mínimas de iluminación y seguridad para sus habitantes. 

 

En todas las edificaciones de más de 5 niveles, se deberá de considerar un área de amortiguamiento en su colindancia posterior con uso habitacional, la cual será el equivalente al 13% de la altura de la edificación y no podrá ser menor de 4.00 metros. En esta superficie se podrá edificar solamente hasta dos niveles.

Usos de Suelo

 

En los casos de usos de suelo de comercio y servicio que cuenten con estacionamiento de una superficie mayor a una hectárea, es requisito presentar un Estudio bioclimático, el cual es un documento en el que se proponen una serie de criterios a efecto de mitigar las condiciones bioclimáticas del entorno al incrementar la carga térmica por la extensión de las superficies no permeables de los estacionamientos, el contenido del estudio es el siguiente:

 

  • Una breve descripción del proyecto y los objetivos que persigue.  

  • Ubicación, datos y croquis de localización del predio, con coordenadas UTM. 

  • Plano de conjunto, datos de áreas construidas y abiertas, especificando usos propuestos y conexiones viales en el contexto. 

  • Descripción arquitectónica del anteproyecto. 

  • Descripción del entorno inmediato con 500 metros de radio, donde se señale el tipo de construcciones presentes, uso del suelo, sección vial de las principales vialidades colindantes, ancho de banquetas, camellones, arbolado y ajardinado de los mismos, lotes baldíos, áreas verdes indicando su estado de conservación. 

  • Descripción de los factores bioclimáticos con radio de 500 metros. 

  • Registro fotográfico del predio y su entorno.

El Instituto de Planeación emite opinión técnica del estudio bioclimático a la dirección de desarrollo urbano, y elabora y actualiza los términos de referencia de los criterios bioclimáticos. No debe confundirse el Estudio bioclimático con el Estudio de Impacto Ambiental que en los trámites para obtener la Autorización de Impacto Ambiental se deban efectuar.

 

En los trámites de asignación o permiso de uso de suelo de predios ubicados en la zona urbana, es requisito efectuar la división del predio, cuando la superficie solicitada en dicho trámite sea menor a la que establece la escritura de propiedad.

Otros aspectos relevantes

Se establecen los capítulos que como mínimo deberán contener los programas parciales que prevé el Código Territorial para el Estado y los Municipios de Guanajuato, es importante resaltar, que en la reforma del código territorial publicada el 05 de diciembre de 2017, se adicionan dichos programas con la intención de que sean los instrumentos de planeación territorial que tengan por objeto regular y establecer las acciones de desarrollo urbano en áreas específicas con condiciones particulares. Los capítulos previstos por la normativa municipal analizada, son los mismos del código estatal.  

En el Sistema Vial Primario, que comprende el conjunto de ejes metropolitanos, vías primarias e interbarrios que constituyen los principales inductores del transporte, se incluye como obligación de los propietarios de los predios ubicados al frente de dicho sistema (exceptuando a aquellos que posean una vivienda particular unifamiliar), incluir en su proyecto de diseño de estacionamiento, un acceso y salida manteniendo la continuidad de la banqueta como éste señalada en la sección de la vía, además de que el movimiento de los vehículos se realicen dentro del predio. Las especificaciones de distancias requeridas para instalar estaciones de servicio de gasolina y/o diesel, se homologan con la norma federal.

 

* Osvaldo Francisco Ávila Cruz, Abogado por la Universidad de La Salle Bajío y especialista en temas de ordenamiento territorial y medio ambiente, osvaldoavila76@gmail.com

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